Son bir aydır ki, Azərbaycanın daşınmaz əmlak bazarında durğunluq yaşanır. Bu durğunluğun səbəbi ilə bağlı fikirlər müxtəlifdir. İqtisadçı ekspertlərdən kimi bunu söküntü işlərinə ayrılan vəsaitin azaldılması, kimi Rusiya amili, kimi də dünya bazarında neftin qiymətinin aşağı düşməsi ilə əlaqələndirir. Hətta mətbuatda gedən müzakirələrin əmlak bazarına müəyyən təsirinin olduğunu deyənlər də var. Hazırkı vəziyyət evlərin qiymətinin ucuzlaşmasına təsir edəcəkmi? Bu durğunluq nə qədər sürəcək? və s. kimi suallara iqtisadçı ekspertlər cavab verir. 

Samir Əliyev: "Durğunluğun növbəti mərhələsi ucuzlaşmadır"

İqtisadçı ekspert Samir Əliyev təsdiq edir ki, daşınmaz əmlak bazarında müəyyən durğunluq yaranıb. Ancaq burada söhbət qiymətin ucuzlaşmasından getmir: "Sadəcə, evlərin satışında zəifləmə var. Məsələn, əvvəl bir ev 1-2 aya satılırdısa, indi 4-5 aya və ya daha çox çəkə bilir. Tək-tük hallarda qiymət ucuzlaşması da ola bilər. Zatən durğunluğun növbəti mərhələsi ucuzlaşmadır. Ancaq bu gün əmlak bazarında ciddi ucuzlaşma yoxdur. Belə bir vəziyyətdə kiməsə təcili pul lazımdırsa və evini satmaq istəyirsə ucuz sata bilər. Ancaq bu hal kütləviləşməyib".

Samir Əliyev deyir ki, əgər gələcəkdə müəyyən ucuzlaşma olarsa belə, bu, özünü köhnə tikililərdə göstərəcək. Yeni tikilən mənzillərdə ucuzlaşma ümumiyyətlə, yoxdur: "Yeni mənzilləri müxtəlif şirkətlər tikib, satır. Onlara həmin evləri dəyər-dəyməzinə satmaq maraqlı deyil. Bir qiymət qoyurlar və fikirləşirlər ki, nə vaxt satılar-satılar".

Ekspert əmlak bazarında yaranmış vəziyyəti iki amillə əlaqələndirir. Birincisi, dünya bazarında neftin qiymətinin düşməsi, ikincisi isə Rusiya amilidir: 

"Neft baha olanda ölkəyə çoxlu neft pulları gəlirdi. Belə olan halda, investisiya xərcləri və digər yollarla tikinti sektoruna pullar axırdı. Nəticədə tikinti sektorunda qiymətlər baha olurdu. Hətta bu tikinti şirkətlərinin pulu o qədərdi ki, bir tikilən binadakı mənzillər satılıb qurtarmamış, digərinin tikintisinə başlanırdı. Pul olmasaydı tikinti şirkəti də çalışardı ki, evləri tez bir zamanda və ucuz qiymətə satsın ki, ikinci bir layihəyə başlaya bilsin. Bütün bunlar neft amilinin əmlak bazarına təsiri idi. İndi neft ucuzlaşmağa başlayıb. Artıq 70 dollara yaxınlaşıb. Qiymət enməsi davam edərsə, bu bizim daşınmaz əmlak bazarına da təsir göstərəcək. Bu zaman qiymət azalmasını müşahidə edəcəyik". 

Ekspert bazardakı duruma neft amili ilə yanaşı Rusiyada baş verənlərin də təsir etdiyini deyir. Bildirir ki, Rusiyadan Azərbaycana ildə 2-3 milyard dollara yaxın pul göndərilirdi: "Orada işləyən insanların Bakıda ev almaq potensialı daha çoxdur, nəinki Azərbaycanda yaşayıb işləyənlərin. Qiymətlərin yüksək səviyyədə saxlanılmasında Rusiyadan gələn pulların da rolu var idi. İndi Rusiyada vəziyyətin pisləşməsi, üstəlik neftin qiymətinin ucuzlaşması Azərbaycan əmlak bazarında durğunluğa səbəb olub". 

Ramil Osmanlı: "Söküntü işlərinin zəifləməsi, ipoteka kreditlərində ləngimə və il sonu olması bazara təsir edir"

Əmlak Bazarı İştirakçıları İctimai Birliyinin sədri Ramil Osmanlı isə deyir ki, hal-hazırda daşınmaz əmlak bazarında müşahidə olunan stabilliyin əsas və birinci səbəbi ilin sonu olmasıdır. Ekspert hesab edir ki, ilin yekunu ilə əlaqədar olaraq bazara pul axınlarının həcmində müəyyən azalmalar var: 

"Söküntü işlərinin tədricən zəifləməsi müşahidə olunur. Eyni zamanda, ipoteka kreditlərinin verilməsində də müəyyən ləngimələr var. Bununla bağlı təbii ki, müraciətlərin sayının azalması bazardakı dinamikanın aşağı düşməsinə gətirib çıxarıb. Digər tərəfdən, hesab edirəm ki, bu stabilləşmədə bazara ötürülən informasiyaların da təsiri var. Mətbuatda qiymətlərin düşəcəyi və yaxud düşməsi ilə bağlı bir sıra yazılar dərc olunur. Bu da əhali arasında müxtəlif fikirlər yaradır. İnsanlar düşünürlər ki, onsuz da qiymətlər enəcək. Belə olan halda onlar müəyyən qədər gözləməyi üstün tuturlar. Bütün bunların nəticəsində bazardakı vəziyyət stabilləşməyə doğru gedir". 

Ramil Osmanlı deyir ki, belə gedərsə qiymətin azalacağı ehtimalı yaranır. Ancaq bu hələ ki ehtimal olaraq qalır: "Çünki bazarda qiymət dəyişməsinə səbəb olan başlıca amil bazara daxil olan pul kütləsinin həcmidir. Bu proses də hələlik davam edir. Yəqin ki, növbəti ilin əvvəlindən yenidən büdcə vəsaitlərinin artımı ilə bazara pul axını sürətlənəcək və indiki vəziyyətdə müşahidə olunan stabillik yenidən aktivləşəcək. Açığı deyim ki, təşkilatımızın apardığı monitorinqlərin nəticəsi də onu göstərir ki, nə qədər ki, söküntü prosesləri gedir, bu halda qiymət azalması ehtimalı çox aşağıdır". 

"Sovetski"dəki söküntülərin əmlak bazarına təsiri varmı? 

Ekspert bildirir ki, 2014-cü ilin 9 ayı ərzində baş verən qiymət dəyişməsinə baxsaq, görəcəyik ki, bazarda 20 faizdən çox qiymət artımı olub: "Alıcılıq qabiliyyəti də sentyabra qədər normal idi. Bu da "Sovetski" söküntüləri ilə əlaqədar idi. Sadəcə, sentyabrdan sonra neftin qiymətinin düşməsi nəticəsində dövlət büdcəsində müəyyən kəsirlər yaranmağa başladı. Hökumət büdcə vəsaitlərinin bir qədər ehtiyatlı sərf olunmasına üstünlük verdi. Bu səbəbdən də söküntü işlərinə ayrılan vəsaitlərin həcmi bir qədər azaldıldı. Bu proses bazara olan pul axınının qarşısını müəyyən qədər aldı. Nəticədə, əmlak bazarında stabil bir vəziyyət yaranıb. Hətta Azərbaycan bazarında vəziyyət o qədər mürəkkəb və unikaldır ki, nəinki prosesin həyata keçirilməsi, pulların verilməsi, hətta bu müzakirələrin aparılması belə bazara təsir göstərir". 

"Paytaxtın əmlak bazarı yeni dəyişikliklər ilə üz-üzədir"

İqtisadçı ekspert Vüqar Bayramov sosial şəbəkədə paylaşdığı statusunda qeyd edib ki, tələbin azalmasına baxmayaraq, ötən ay və eləcə də noyabrın geridə qalan günlərində hələlik qiymət azalması baş verməyib: "Amma dünya bazarındakı son dəyişikliklər Bakının mənzil bazarında təsirsiz ötüşməyəcəyi gözlənilir. Digər tərəfdən, əmlak bazarındakı son 2 ildəki qiymət artımları heç də iqtisadi səbəblərlə əlaqələndirilmir. Əksinə, ötən ilki qiymət artımlarında iqtisadi faktorlardan daha çox süni və eləcə də psixoloji amillər rol oynayırdı. Artıq əmlak bazarındakı "köpüklər" partlamaq ərəfəsindədir. Bu isə mənzil bazarında yenidən qiymət azalmalarında özünü ehtiva edə bilər".

V.Bayramovun sözlərinə görə, dünya bazarında neftin qiymətində azalmalar davam edərsə, bu, əmlak bazarında tələbatın azalmasına və qiymətlərin aşağı düşməsinə səbəb olacaq. Neft ölkəsi olan Azərbaycanda dövriyyədə olan pulun həcmi "qara qızıl"ın dünya bazar qiyməti ilə sıx bağlıdır: "İxracımızın 94 faizinin neft və neft məhsullarından ibarət olduğunu nəzərə alsaq, bu zaman enerji sektorunun digər sferalar ilə əlaqəsini müəyyənləşdirmək çətin olmaz. Dünya bazarında neftin qiymət azalmaları büdcədən müdafiə olunmayan bir sıra xərclərə sekvest tətbiq edilməsinə gətirib çıxara bilər ki, bu da eyni zamanda özəl xərcləmələrə təsir göstərəcək. Digər tərəfdən, psixoloji olaraq strateji məhsulların dünya bazar qiymətləri aşağı düşən zaman əmlaka olan tələbatın azalması müşahidə edilir. Eyni zamanda, neftin dünya bazar qiymətinin kəskin azalması bəzən və təəssüf ki, adətən qlobal böhranlara işarə kimi yozulur". 

Ekspert, həmçinin qeyd edir ki, Rusiya iqtisadiyyatında müşahidə edilən durğunluq şimal qonşumuzda yaşayan azərbaycanlıların da maliyyə vəziyyətinə mənfi təsir göstərir: "Rusiyada yaşayan azərbaycanlıların ölkəmizə göndərdikləri pulların məbləğinin ən azı 30 faizə yaxın azalacağı gözlənilir. Monitorinq və empirik sorğular göstərir ki, mənzil bazarına tələbatın təxminən üçdə biri MDB-də, xüsusən də Rusiyada yaşayan azərbaycanlıların payına düşür. Biznesi zəifləyən həmyerlilərimiz artıq paytaxtın mənzil bazarında ciddi tələb formalaşdıra bilmirlər. Başqa tərəfdən, Rusiyada yaşayan və bizneslə məşğul olan azərbaycanlıların böyük əksəriyyətinin Bakıda mənzili var. Hətta Rusiyada yaşayan həmyerlimizin bir qismi Bakıda bir deyil, daha çox mənzilə sahibdir. Həmyerlilərimizin biznesinin zəifləməsi onların Bakıdakı mənzillərini satışa çıxarmasına və təklifin artmasına səbəb ola bilər".

Ekspertin fikrincə, Bakının mənzil bazarındakı qiymətlər artıq tavana dirəndiyindən yeni qiymət yüksəlişləri üçün real zəmin yoxdur. Son 2 ildə paytaxtın mənzil bazarında müşahidə edilən qiymət artımları Bakını regionun ən bahalı şəhərlərindən birinə çevirib. Bu isə mənzil bazarında psixoloji təzyiq formalaşdırıb: "Paytaxtda infrastrukturun genişləndirilməsi ilə bağlı aparılan söküntülər mənzil bazarına böyük həcmdə vəsaitin daxil olmasına gətirib çıxarmır. Kompensasiyaların böyük qismi Bakı ətrafı qəsəbələrində evlərin və ya torpaqların alınmasına yönəldilir. Digər tərəfdən, bu pullar daha çox təkrar mənzil bazarında tələbə təsir göstərir. Beləliklə, Rusiyadakı durğunluq və neftin dünya bazar qiymətindəki kəskin azalmalar davam edərsə, Bakının mənzil bazarında qiymət azalmalarının olacağını proqnozlaşdırmaq çətin olmaz. Deməli, paytaxtın əmlak bazarı yeni dəyişikliklər ilə üz-üzədir".